Bij het aanvaarden van een erfenis wordt in de praktijk de opzeg van de huurwoning van de overledene vaak over het hoofd gezien. Velen gaan er namelijk vanuit dat wanneer de huurder van een woning komt te overlijden, het huurcontract automatisch ontbonden wordt. Maar is dat wel steeds zo? En wat met huurachterstallen of schade aan het pand veroorzaakt door de huurder? Hieronder duiden wij u waarop u als verhuurder of als erfgenaam van de huurder moet letten indien de huurder overlijdt.
Woningen in het Vlaams gewest
Vooreerst een juridische verduidelijking. De woninghuur is een gewestelijke bevoegdheid. Dat betekent meteen dat in het Vlaams, Waals en Brussels hoofdstedelijk Gewest verschillende regels gelden. Wij spitsen ons hieronder toe op onroerende goederen gelegen in het Vlaams gewest.
Overeenkomsten ondertekend na 1 januari 2019
In het Vlaams gewest is de hoofdregel dat huurovereenkomsten automatisch ontbonden worden op het einde van de tweede maand na het overlijden van de huurder. In hoofdregel wordt de huurovereenkomst dus weldegelijk automatisch ontbonden. De verhuurder kan hierbij wel aanspraak maken op een bijkomende vergoeding van één maand huur.
Let op, deze regel is dwingend, u kan er niet contractueel van afwijken. Dateert de huurovereenkomst van na 1 januari 2019, laat u dan niet vangen aan een eventuele clausule in de huurovereenkomst die iets anders zegt, deze is immers nietig.
Overeenkomsten ondertekend voor 1 januari 2019
U voelt het echter al aan, naast de ‘hoofdregel’ is er ook uitzondering van toepassing. Dateert de huurovereenkomst van voor 1 januari 2019, dan wordt de overeenkomst niet automatisch ontbonden. Hierop geldt echter nog een uitzondering, u kon namelijk in overeenkomsten voor 1 januari 2019 overeenkomen dat dit wél zo was, maar dan moet dit contractueel vastgelegd zijn.
Indien er geen sprake is van automatische ontbinding, moet de huurovereenkomst op de klassieke manier opgezegd worden. Dit betekent meteen ook dat de erfgenamen eraan moeten denken.
Ontruiming
Als de erfgenamen weigeren het pand leeg te maken, kan de verhuurder op het einde van de periode van automatische ontbinding een curator aanstellen. Men zal dan een boedelbeschrijving opmaken, het pand leegmaken en de goederen verkopen.
Wie betaalt?
Uiteraard wil u als erfgenaam niet opdraaien voor de kosten van huurachterstallen of huurschade. Voor zoveel als mogelijk zullen de kosten met de nalatenschap gedekt worden. Indien deze echter tekort komt, zullen de erfgenamen die de nalatenschap zuiver aanvaard hebben hier effectief met eigen gelden moeten voor instaan. De verhuurder kan dus bij de erfgenamen aankloppen voor de achterstallige bedragen. Als erfgenaam houdt u dus best rekening met het al dan niet kunnen genieten van een automatische ontbinding bij het aanvaarden van de nalatenschap.
Ook hier is een uitzondering. Indien de nalatenschap verworpen werd of aanvaard werd onder voorrecht van boedelbeschrijving, kan de verhuurder niet bij de erfgenamen terecht.
U ziet dat dit juridisch vaak complexe materie is. Heeft u vragen omtrent (het ontbinden van) woninghuurovereenkomsten of het al dan niet aanvaarden van een nalatenschap? Wij helpen u hierbij graag verder!
Het Flamée en Partners team
